مقدمه
تصور کن زمینی را سالهاست میکاری، درخت کاشتهای، آبیاری کردهای، قنات لایروبی کردهای، محصول دادهای، بچه بزرگ کردهای. بعد از سی سال، یکباره اداره اوقاف میآید وسط و میگوید: «عرصه موقوفه است، قرارداد تمام شده، یا باید تخلیه کنی یا یک مبلغ سنگین بابت حق ریشه و تجدید قرارداد بدهی.» از آنطرف خریدار بالقوه هم میپرسد: «اصلاً حق ریشه مال کیست؟ این چیزی که میفروشی، زمین است یا هوا؟»
برای فهم اینکه «چه کسی واقعاً صاحب زمین است»، باید چند مفهوم را از هم باز کنیم: عرصه، اعیان، حق ریشه و جایگاه وقف. تا اینها شفاف نشود، همهچیز در حد دعوای لفظی بین کشاورز، اوقاف و خریدار میماند.
۱. مفاهیم پایه؛ عرصه، اعیان و حق ریشه
۱.۱. عرصه چیست؟
در حقوق ایران، «عرصه» یعنی خود زمین، خاک، آن چیزی که سند رسمی یا وقفنامه روی آن مینشیند. کسی که مالک عرصه است، اصولاً اختیار دارد آن را بفروشد، اجاره دهد، رهن بگذارد یا برایش قرارداد مزارعه و مساقات تنظیم کند؛ مگر اینکه به دلیل وقف یا محدودیتهای قانونی، دستش بسته شده باشد.
۱.۲. اعیان چیست؟
«اعیان» یعنی آنچه روی زمین ساخته یا کاشته شده است: ساختمان، دیوار، درختان، قنات احداثی، تأسیسات، گلخانه و…
ممکن است عرصه برای یک نفر باشد و اعیان برای کس دیگری؛ مثلاً زمین برای اوقاف، اما ساختمان یا باغ برای مستأجر یا زارع. به همین دلیل است که گاهی سند «اعیانی» صادر میشود، نه سند مالکیت عرصه.
۱.۳. حق ریشه چیست؟
حق ریشه مفهومی است که در عمل از دل زندگی کشاورزان بیرون آمده، نه از دل کتابهای قانون مدنی. در عرف روستایی و کشاورزی، وقتی کسی زمینی را آباد میکند، درخت میکارد، قنات احیا میکند، خاک را اصلاح میکند و سالها روی آن کار میکند، برای او حقی فراتر از یک مستأجر سادهی کوتاهمدت قائل میشوند.
این حق را معمولاً «حق ریشه» یا «حق نسق» مینامند. یعنی:
۱) او نسبت به ادامه تصرف و کشت، نوعی اولویت دارد.
۲) اگر قرار است تخلیه کند، نمیشود او را مثل یک مستأجر معمولی بدون جبران رها کرد.
۳) این حق، در معاملات محلی خرید و فروش میشود، در ارث میماند و حتی گاهی توقیف و بازداشت میشود.
از نظر فنی، حق ریشه یک حق عینی به معنای دقیق کلاسیک نیست، اما بدون تردید یک «حق مالی» است که عرف و رویه قضایی برای آن احترام قائل شدهاند و قابل نقل و انتقال و قابل مطالبه است، بهخصوص وقتی در قراردادها و اسناد عادی و رسمی به آن تصریح شده باشد.
۲. وقف و اوقاف؛ چه چیزی مال کیست؟
۲.۱. وقف یعنی چه؟
در فقه و حقوق، وقف یعنی حبس عین و تسبیل منفعت. یعنی عین مال (مثلاً زمین) حبس میشود تا منفعت آن برای یک جهت مشخص (مسجد، مدرسه، فقرا، اولاد، و…) مصرف شود.
بنابراین:
۱) عین موقوفه، مال عموم مردم نیست؛ مال «جهت وقف» است.
۲) متولی یا اداره اوقاف، مالک نیست؛ امین و مدیر است.
۳) فروش عین موقوفه بهطور معمول ممنوع است، مگر در موارد استثنایی و با شرایط سخت (مثل خرابی غیرقابل استفاده، تبدیل به اصلح و…).
در بسیاری از موقوفات، آنچه وقف شده «عرصه» است؛ یعنی خود زمین. در طول زمان، اشخاصی روی این زمین، ساختمان ساخته یا درخت کاشتهاند. پس:
– عرصه موقوفه است.
– اعیان ممکن است متعلق به اشخاص باشد.
– منافع، باید در جهت وقف مصرف شود.
۲.۲. اوقاف مالک چه چیزی است؟
اداره اوقاف به نمایندگی از موقوفعلیهم، متولیِ عرصه موقوفه است. یعنی:
۱) حق دارد منافع عرصه را از طریق اجاره، مزارعه، مساقات و مانند آن واگذار کند.
۲) باید اجرتها و عواید را در جهت وقف مصرف کند.
۳) حق ندارد بدون مجوز شرعی و قانونی، عین موقوفه را بفروشد.
اما این به آن معنا نیست که هرچه روی زمین است هم لزوماً مال اوقاف است. اگر در وقفنامه اعیان هم وقف نشده باشد، اعیان میتواند ملک متصرف یا سازنده باشد. اینجاست که پای حق ریشه وسط میآید.
۳. حق ریشه در اراضی موقوفه؛ حق کشاورز یا ابزار درآمد اوقاف؟
مسئلهای که در عمل زیاد دیده میشود این است:
– کشاورزی چند نسل روی زمین موقوفه کار کرده، درخت کاشته و باغ ساخته است.
– اوقاف، بهعنوان متولی عرصه، اجاره میگرفته است.
– حالا قرار است قرارداد عوض شود، مستأجر جدید بیاید یا طرح جدیدی اجرا شود.
در این لحظه، چند ادعا مطرح میشود:
۱) کشاورز میگوید: من سالها این باغ را ساختهام؛ حق ریشه برای من است و تا غرامت نگیرم، حق ندارید من را بیرون کنید.
۲) اوقاف میگوید: عرصه مال وقف است؛ هرکه بیاید، باید حق ریشه را هم به اوقاف بدهد.
۳) خریدار میپرسد: من اگر «حق ریشه» بخرم، واقعاً چه چیزی خریدهام؟
برای تحلیل این وضعیت، باید چند نکته روشن شود:
۳.۱. حق ریشه از کجا میآید؟
ریشهی حق ریشه، عملِ احیاء و آبادانی است؛ یعنی:
– کسی زمین را احیا کرده، درخت کاشته، باغ یا مزرعه ایجاد کرده، هزینه و زحمت داده و در نتیجه، مالی به وجود آورده که قبل از او نبوده است.
– اگر عرصه ملک شخصی او بود، هم عرصه و هم اعیان ملک او میشد.
– اما وقتی عرصه موقوفه است، مالکیت عرصه برای وقف باقی میماند، ولی اعیان و حق ریشه، عرفاً متعلق به کسی است که آن را ایجاد کرده است؛ مگر اینکه از ابتدا شرط دیگری شده باشد.
در واقع، حق ریشه نوعی «توقع مشروع» و «حق مالی عرفی» است که از احیای زمین و رضایت متولی در طول سالها ناشی میشود. وقتی قراردادهای اجاره، مزارعه یا مساقات سالهای سال با همین شخص تمدید شده، عرفاً نوعی ثبات حق برای او شکل میگیرد که نمیتوان آن را نادیده گرفت.
۳.۲. آیا اوقاف میتواند خودش را صاحب حق ریشه بداند؟
اگر اوقاف، خود سرمایهگذاری کرده و درخت کاشته و باغ را ایجاد کرده باشد، حق ریشه همان اعیانی خود موقوفه است. در این صورت، حق ریشه هم جزء اموال وقف است.
اما در غالب پروندههای واقعی، زارع یا مستأجر، با هزینهی خود، زمین موقوفه را آباد کرده است. در این حالت:
– اوقاف مالک عرصه است.
– کشاورز مالک اعیان و حق ریشه است.
– اوقاف حق ندارد بدون سبب، این حق را به نام خود ثبت کند یا بفروشد.
اینکه اداره اوقاف در برخی مناطق، هنگام انتقال حق ریشه بین دو کشاورز، مبالغ سنگینی به عنوان «سهم اوقاف از حق ریشه» مطالبه میکند، اگر پشتوانه قراردادی روشن یا مستند قانونی مشخص نداشته باشد، محل ایراد جدی است؛ چون:
۱) حق ریشه، محصول عمل و هزینه زارع است، نه سازمان.
۲) سازمان متولی عرصه است، نه مالک اعیانیِ متعلق به زارع.
۳) اوقاف میتواند اجرت عرصه را مطالبه کند، نه ثمنِ حقی که مال خودش نیست.
۳.۳. نسبت حق ریشه و منع فروش اعیانی موقوفه
گاهی استدلال میشود که چون فروش اعیانی موقوفه ممنوع است، اوقاف حق ندارد چیزی به نام اعیان یا حق ریشه را به رسمیت بشناسد و زارع هم در واقع حقی ندارد. این استدلال، دو اشکال دارد:
۱) اگر اعیان واقعاً موقوفه باشد (یعنی خود واقف اعیان را هم وقف کرده باشد)، آری، فروش آن جز در موارد استثنایی جایز نیست.
۲) اما در بسیاری از موارد، اعیان اساساً وقف نشده، بلکه بعداً توسط زارع احداث شده است؛ در این صورت، منع فروش موقوفه، به آن تسری پیدا نمیکند.
از منظر فقهی نیز حقوق عرفی مثل سرقفلی، حق کسب و پیشه و حق ریشه، وقتی در ضمن عقد مورد تراضی قرار گیرد، معتبر و محترم است. متولی نمیتواند با یک امضای اداری، حق مالیای را که سالها عرف و قرارداد آن را تأیید کرده، نادیده بگیرد و همه را به حساب وقف بگذارد.
۴. پس صاحب زمین کیست؟ لایههای مختلف مالکیت
پاسخ صادقانه این است که «صاحب زمین» یک نفر نیست. ما با سه لایهی مالکیت و حق روبهرو هستیم:
۱) مالکیت شرعی و حقوقی عرصه
اگر زمین موقوفه است، مالکیت عرصه برای جهت وقف و در اختیار متولی و اوقاف است. هیچکس نمیتواند خود را مالک عرصه بداند، مگر در چارچوب تبدیل و فروش مجاز شرعی و قانونی.
۲) مالکیت اعیان و حق ریشه
اگر باغ، ساختمان یا تأسیسات به خرج زارع یا مستأجر ایجاد شده و در وقفنامه هم اعیان وقف نشده باشد، عرف، اعیان و حق ریشه را مال او میداند. او میتواند:
– این حق را به دیگری منتقل کند،
– در مقابل تخلیه، غرامت بگیرد،
– آن را به ورثه منتقل کند،
مشروط بر اینکه حقوق وقف و قوانین رعایت شود و قراردادها بهدرستی تنظیم گردد.
۳) مالکیت و حاکمیت عمومی در سطح قانون
هم وقف و هم حق ریشه، زیر چتر قواعد آمرهی قانون قرار میگیرند؛ از جمله:
– ممنوعیت تصرف برخلاف جهت وقف،
– محدودیتهای تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها،
– قواعد مربوط به اراضی ملی و منابع طبیعی،
– و مقررات شهری و روستایی.
پس وقتی میپرسیم «چه کسی واقعاً صاحب زمین است؟» باید بپذیریم که:
– عرصه، متعلق به وقف است؛
– اعیان و حق ریشه، متعلق به زارع یا سازنده است (اگر خلاف آن ثابت نشود)؛
– کل این ساختار، تحت حاکمیت قواعد عمومی قانون است.
۵. در عمل، مردم چه کار کنند که قربانی ناآگاهی نشوند؟
چند نکتهی عملی، قبل از هر معامله یا سرمایهگذاری روی اراضی موقوفه:
۱) وضعیت عرصه را دقیق روشن کنید
– آیا زمین موقوفه است یا ملکی عادی؟
– وقفنامه چیست و متولی کیست؟
– نوع وقف چیست (عام، خاص، مسجد، مدرسه و…)?
گرفتن استعلام رسمی و دیدن وقفنامه، نه لطف است و نه تشریفات؛ ضرورت است.
۲) وضعیت اعیان و حق ریشه را مستند کنید
– چه کسی درختها را کاشته؟
– چه کسی ساختمان یا قنات را ساخته؟
– آیا قرارداد یا سندی وجود دارد که این حقوق را اثبات کند؟
ادعای شفاهی، روی کاغذِ دعوا و دادگاه، کمجان است. هرچه زودتر باید حقوق عرفی مثل حق ریشه در قراردادها و اسناد رسمی منعکس شود.
۳) قرارداد با اوقاف را مثل برگهی قبض نان جدی نگیرید
نوع عقد (اجاره، مزارعه، مساقات)، مدت، مبلغ، تکلیف حق ریشه در پایان مدت، امکان تجدید قرارداد، تکلیف تخلیه و پرداخت غرامت، همه باید روشن و مکتوب باشد. هرچه در قرارداد نیاید، بعداً محل اختلاف و فشار خواهد شد.
۴) از عناوین مبهم و مبالغ غیرشفاف بترسید
وقتی به نام «حق ریشه»، «تبدیل»، «تجدید»، «حقالنظاره» و… مبالغی مطالبه میشود، باید روشن شود:
– مبنا چیست؟
– متعلق این مبلغ چیست؟ عرصه است یا اعیان؟
– در قرارداد به آن تصریح شده یا صرفاً رویهی داخلی است؟
حقوقی که مبنای شرعی و قانونی و قراردادی روشن دارند، محترماند؛ بقیه را باید با دقت و احتیاط نگاه کرد.
۵) مشورت حقوقی پیش از معامله، نه بعد از بحران
بسیاری از پروندههای پیچیدهی اوقاف و حق ریشه، محصول یک تصمیم عجولانه بدون مشورت حقوقی در لحظهی معامله است. اصلاح آنها بعداً بسیار پرهزینه، زمانبر و گاهی تقریباً ناممکن میشود.
جمعبندی
حق ریشه، زبانی است که زندگی روستایی و کشاورزی در ایران برای بیان یک حقیقت ساده ساخته است: کسی که سالها زمین را آباد کرده، نمیشود با او مثل یک مهمان یکساله رفتار کرد.
از طرف دیگر، وقف هم نهادی است که فلسفهاش صیانت از عین و مصرف منافع در مسیر خیر و نذر واقف است، نه ابزار فشار بر کسانی که زمین را آباد کردهاند.
اگر بخواهیم به سؤال «چه کسی واقعاً صاحب زمین است؟» پاسخی منصفانه بدهیم، باید هم مالکیت وقف را به رسمیت بشناسیم، هم حق مالی زارع را، و هم قواعد عمومی قانون را.
هنر حقوق این است که میان این سه، تعادل برقرار کند؛ نه اینکه یکی را قربانی دیگری کند. در این میان، اوقاف باید خود را «امین» ببیند، نه «مالک مطلق»، و زارع هم باید بداند بدون قرارداد شفاف و سند معتبر، تمام سالهای زحمتش، روی کاغذ، بهسادگی قابل انکار میشود.