یکی از مسائل حقوقی رایج در حوزه املاک و اراضی، اختلافات مربوط به تفکیک و افراز اراضی است. این دعاوی عمدتاً زمانی مطرح می‌شوند که چند نفر به‌صورت مشاع مالک یک ملک باشند و قصد جدا کردن سهم خود را داشته باشند. در این مقاله به تعریف تفکیک و افراز، تفاوت‌های آن‌ها و چگونگی پیگیری دعاوی مربوطه می‌پردازیم.

تفکیک اراضی چیست؟

تفکیک به معنای تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر است، بدون اینکه به وضعیت مالکیت مشاع آن تغییری ایجاد شود. به عبارتی، پس از تفکیک، همچنان تمامی قطعات به‌صورت مشاع بین مالکان مشترک باقی می‌ماند.
مثال: اگر سه نفر مالک یک زمین ۹۰۰ متری باشند، با تفکیک ممکن است زمین به سه قطعه ۳۰۰ متری تقسیم شود، اما همچنان هر سه نفر در هر قطعه شریک هستند.

مرجع تفکیک:
وفق ماده ۱۵۰ الحاق شده به قانون ثبت اسناد و املاک تفکیک اراضی معمولاً توسط اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود و نیازی به طرح دعوا در دادگاه ندارد.

افراز اراضی چیست؟
افراز به معنای تقسیم ملک مشاع به قطعات مجزا و مستقل است، به‌گونه‌ای که مالکیت مشاع از بین برود و سهم هر شریک به‌طور دقیق مشخص شود.
مثال: اگر سه نفر مالک یک زمین باشند، با افراز، سهم هر کدام به‌طور مستقل تعیین می‌شود (مثلاً قطعه A به نفر اول، قطعه B به نفر دوم، و قطعه C به نفر سوم تعلق می‌گیرد).

مرجع رسیدگی به افراز:
مرجع رسیدگی به افراز بسته به نوع سند ملک متفاوت است:
– اگر ملک دارای سند رسمی باشد، افراز در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود.
– اگر مالکان بر سر افراز اختلاف داشته باشند یا سند رسمی وجود نداشته باشد، موضوع در دادگاه حقوقی مطرح می‌شود.

تفاوت تفکیک و افراز
1. هدف:
– در تفکیک، تنها تقسیم فیزیکی ملک انجام می‌شود و مالکیت مشاع باقی می‌ماند.
– در افراز، مالکیت مشاع از بین می‌رود و سهم هر مالک مشخص می‌شود.
2. مرجع رسیدگی:
– تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود.
– افراز ممکن است در اداره ثبت یا دادگاه مطرح شود.
3. ماهیت حقوقی:
– تفکیک اقدامی اداری است و کمتر با اختلافات همراه است.
– افراز اغلب منجر به اختلاف و دعاوی حقوقی می‌شود.

چگونگی پیگیری دعاوی افراز اراضی

1. مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک
اگر ملک دارای سند رسمی باشد، ابتدا باید درخواست افراز خود را به اداره ثبت محل ارائه کنید. این اداره پس از بررسی مدارک، نقشه‌برداری و تعیین سهم مالکان، رأی افراز صادر می‌کند.

2. طرح دعوا در دادگاه حقوقی
در صورتی که:
– مالکان به رأی افراز اداره ثبت اعتراض کنند، یا
– ملک فاقد سند رسمی باشد،
باید دعوای افراز را در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مطرح کنید.

مدارک مورد نیاز:
– اسناد مالکیت (رسمی یا عادی)
– مدارک هویتی (شناسنامه و کارت ملی)
– مدارک مربوط به سهم مالکان

چالش‌های رایج در دعاوی افراز
1. مخالفت مالکان دیگر: بسیاری از دعاوی افراز به دلیل اختلاف میان مالکان مشاع به دادگاه کشیده می‌شود.
2. غیرقابل افراز بودن ملک: اگر ملک به دلایلی مانند کوچک بودن قطعات یا شرایط قانونی امکان افراز نداشته باشد، دادگاه دستور فروش ملک را صادر می‌کند.
3. پیچیدگی در املاک ورثه‌ای: در مواردی که ملک مشاع از طریق ارث به چند نفر رسیده باشد، تعیین سهم دقیق وراث و انجام افراز ممکن است چالش‌برانگیز باشد.

نکات مهم برای موفقیت در دعاوی افراز
– از مشاوره حقوقی تخصصی استفاده کنید. وکیل می‌تواند روند رسیدگی را تسریع کرده و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند.
– پیش از طرح دعوا، وضعیت ثبتی ملک را بررسی کنید.
– در دعاوی افراز، به ارزیابی دقیق ارزش ملک و سهم خود توجه داشته باشید.

جمع‌بندی
تفکیک و افراز اراضی از جمله موضوعات مهم در حوزه املاک هستند که شناخت دقیق آن‌ها می‌تواند به مالکان کمک کند تا از حقوق خود به‌درستی دفاع کنند. در دعاوی افراز، حضور یک وکیل متخصص می‌تواند بسیاری از پیچیدگی‌ها را برطرف کرده و نتیجه بهتری برای شما به ارمغان آورد.

اگر در این زمینه نیاز به مشاوره حقوقی دارید، با ما تماس بگیرید تا بهترین راه‌حل را به شما ارائه دهیم.